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20120423

vol_32号『居抜き物件購入前の注意点』

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「デンタルネットワーク グループ21」メールマガジン vol_032号
『居抜き物件購入前の注意点』
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今回お届けする情報は....
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全国エリア別−2012年5月開催予定
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━◆32回『歯科医院経営講座』◆━
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第32回のテーマは『居抜き物件購入前の注意点』です
今回は、居抜き物件購入前に確認しておくべきことをお話しします。
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1.買い手にとって価値ある居抜き物件とは
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買い手にとって良い医院とは、どのような歯科医院なのでしょう。
簡単に言えば「患者が多い」医院ということになります。
では、患者が多い歯科医院とは、どの様な歯科医院なのでしょうか。
レセプト枚数だけで判断してはいけません。また、同じ収入でも中身が大きく
違っている場合があります。
判断するためには、最低でも次のことを知ることが望まれます。
(1)新患率  「来患者数の内、新患が占める割合はどの程度か」
新患率が低い場合、新たな患者を獲得する仕組みが無いか努力がなされていな
い医院と判断されます。
新患率が10%を超える歯科医院は新患獲得に熱心に活動してきた医院と判断し
て良いでしょう。
(2)再初診率 「リピート患者はどれくらいいるか」
再初診率は、多少のずれが存在しますが、リピート率と解することができます。
この率が高いということは、リコールシステムが定着している歯科医院である
ことが推測されます。
リピート率が30%を超える歯科医院はメインテナンスシステムの導入など、
定期管理型歯科医院に移行していると推測されます。
(3)自費率  「自費の収入比率はどの程度か」
当然のことながら、収入の種類の分析は重要なことです。
地域住民のデンタルIQや地域特性などを理解する上でも重要な要素になりま
す。
自費率が40%を超えている歯科医院は、自費システムが充実していると判断さ
れます。
また、自費率が高い場合には、その内容も確認しておきたい事項です。
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2.居抜き開業のリスクへの事前対応
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前号でお話ししたように、居抜き開業には、メリットもありますが、当然、デ
メリットも存在します。そのことを踏まえ、リスク対応策をお話しします。
(1)売却理由の確認
医院を売却する理由は様々です。売却理由を確認することは、リスク回避の第
一歩です。
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院長の急死、急病、高齢化 など理由が明確である場合ばかりではありません。
売却理由が明確ではない、あるいは不自然な場合、売り手が述べている売却理
由を疑うことも必要です。
医療事故による患者急減、患者とのトラブル、スタッフとの軋轢など隠された
理由が疑われます。
売却理由が不明確な場合、近隣住民に評判を聞いてみるなどの作業も必要にな
ります。
(2)売買価格の妥当性
売買対象に何が含まれているのか明確にし、価格が適正であるかを確認する必
要があります。
1)土地・建物
土地
→面積、用途地域、建蔽率、容積率などを確認の上、近隣の不動産相場に基づ
き、適正な価格であるかを確認します。
建物
→構造、面積、築年数を確認した上で地域相場に基づき価格が適正であるかを
確認します。
内外装に補修や追加が必要かどうかも検討してください。
2)内装・医療機器
内装
→売り手の帳簿価額に基づき適正価格を算定します。
確認は売り手の確定申告書(決算書)で行うようにしてください。
補修や変更が必要であるかも検討してください。
医療機器
→内装と同様に、売り手の帳簿価額に基づき算定します。
機器の動作確認を行ってください。
3)器具・材料・薬品
器具(棒物、鉗子等)
→多くが法定耐用年数の定めが無い物であり、帳簿上の価額の記載がありませ
ん。従って、売り手と買い手との話し合いで価格を決めることになります。
器具については、買い手が必要とする場合には無償譲渡としているケースが多
いのが実態です。
不要の場合には、廃棄費用をどちらが負担するかは、話し合いになります。
材料・薬品
→未開封の物、有効期限内の物だけが売買の対象になります。
器具と同様の対応になります。
4)備品(家具、家電、事務機)
→耐用年数の定めがある場合には、売り手の帳簿価額に基づき算定します。
買い手が不要と判断した場合には、器具と同様の対応になります。
5)営業権
→営業権の売買価額は様々な計算方法や考え方があるために何を持って適正と
するかは難しい処です。
直近1年間の診療報酬平均月額の1〜3ヶ月程度で設定しているケースが多いよ
うです。
しかし、売買時点での売り手と買い手の事情によります。
(3)売買価格の設定
前述の通り、売買価格は各項目別に設定し、契約書を作成することが重要です。
間違っても「全部まとめて幾ら」というような、どんぶり勘定的な設定を行わ
ないようにしてください。
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(4)カルテの引継
「カルテは置いていくから」というのは引継ではありません。
カルテだけでなく、患者の特性や情報などもできるだけ引き継げるようにして
ください。
先代院長が、新院長を患者に紹介したり、連名で患者への挨拶状を発送するな
どの協力をして貰えるなど、カルテの引継を綿密に行うか否かで、開業後の収
入に大きな差が生じます。
(5)スタッフの引継
先代院長のスタッフを引き継ぐのかどうかは、売買交渉の早い段階で明確にす
る必要があります。
引き継がない場合には、現在の医院が廃院と同時にスタッフは退職することに
なります。この場合には、退職金の支払いなどは、先代院長の責務となります。
引き継ぐ場合にも、退職→再雇用となります。
先代院長が廃業する時点で一端退職とし、退職金を支払い雇用関係を一端解消
します。
その上で、新院長が雇用条件等を提示し、改めて雇用する形になります。
この条件提示が不明確であるとトラブルの原因となります。
居抜き開業の場合、先代院長の医院経営がどの様な物であったのかを知ること
は、リスク対応のためにも有効な手段です。
売り手に関する幅広い情報を収集し、知ることがのぞまれます。
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━◆メールマガジン バックナンバー&付録資料のご案内◆━
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━◆「デンタルネットワーク グループ21」勉強会◆━
全国エリア別−2012年5月開催予定
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「デンタルネットワーク グループ21」は、『開業後に強い歯科医院を作る
こと』をメインテーマに、各エリア1回・2回・4回・6回・8回コースにて定期開
催しています ”開業を目指す先生方の経営勉強会 ” です。
開業を成功に導くには、(1)安定した返済計画の立案、(2)開業後の増患対策、
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お気軽にご参加ください。
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「デンタルネットワーク グループ21」勉強会への参加お申し込みは、
弊社Webサイトから登録できます。
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[ 札幌エリア ]開催場所−(株)ヨシダ北海道支店
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2012年5月13日(日)10:00−13:00
魅せる医院建築デザイン
┣ 小島 晋作 匠プランニング 取締役 デザイナー
┗ 北嶋 英樹 匠プランニング 常務取締役
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[ 東京エリア ]開催場所−(株)ヨシダ 本社
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2012年5月13日(日)10:00−17:00
コンセプトを持った開業とは?
〜方向性を見失わないための準備が大切〜
┗ 渥美 克幸 先生 川口市開業 デンタルクリニックK 院長
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[ 東京エリア ]開催場所−汐留シティセンター10F
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2012年5月27日(日)10:00−17:00
開業をサポートしてくれる専門家との「協力関係」は大事!
自らの知識を得ることはもっと大事!
┗ 根本 京子先生 逗子市開業 ねもと歯科クリニック 院長
就業規則は歯科医院のルールブックです。
┗ 岡崎 篤史 日本コンサルティング(株) 開業支援室 課長
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[ 名古屋エリア ]開催場所−(株)ヨシダ 中部支店
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2012年5月13日(日)10:00−16:30
歯科医院経営を始める前に−歯科医院経営の基礎知識−
┗ 小島 龍哉 (株)ヨシダPMC チーフコンサルタント
東京医科歯科大学非常勤講師
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[ 金沢エリア ]開催場所−(株)ヨシダ 金沢営業所
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2012年5月13日(日)13:30−16:30
リサーチの魅力と物件の検討
┗ 尾崎 晋二 (株)ヨシダ大阪支店 CMC
最新の有利な融資制度
┣ 芝池 高之 (株)ジャパンデンタル 大阪支店長
┗ 日本政策金融公庫
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[ 大阪エリア ]開催場所−(株)ヨシダ 大阪支店
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2012年5月27日(日)09:30〜13:00
開業時からの3D導入の魅力
┗ 福島 淳夫 マリデンタルクリニック 院長(京都府京都市 開業)
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[ 広島エリア ]開催場所−(株)玉井歯科商店 広島店
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2012年5月13日(日)13:00−17:00
「継続通院したくなるスタッフ育成計画」
┗ 岩崎 小百合 いわさき歯科医院 院長夫人(兵庫県加古川市)
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[ 福岡エリア ]開催場所−(株)ヨシダ 九州支店
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2012年5月20日(日)13:00−17:00
「知ってるだけで得をする!医院の安定経営のポイント」
〜開業地の選択から医院経営のポイントまで詳しくお教え致します〜
┗ 大崎 公司 おおさき歯科医院 院長
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